Wann sind Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage abziehbar?

Zahlen Vermieter einer Wohnung in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft (z.B. über das monatliche Hausgeld) ein, dürfen sie diese Zahlung zum Zeitpunkt der Einzahlung noch nicht als Werbungskosten absetzen. Das geht aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) hervor. Abziehbare Werbungskosten liegen demnach erst vor, wenn Erhaltungsaufwendungen aus der Rücklage finanziert werden – steuerlich maßgeblich ist also der Zeitpunkt der Mittelentnahme.

Geklagt hatten Vermieter mehrerer Eigentumswohnungen, die ihre Beiträge zur Erhaltungsrücklage bereits bei Einzahlung steuermindernd geltend machen wollten. Der BFH räumte zwar ein, dass die Vermieter nach der Einzahlung nicht mehr auf ihren Anteil zurückgreifen können, da das Geld fortan ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Auslösendes Moment dieser Einzahlung sei aber nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht jedes Wohnungseigentümers, am Aufbau und an der Aufrechterhaltung einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken.

Ein Zusammenhang mit der Vermietung entsteht hingegen erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Erst zu diesem Zeitpunkt kommen die Mittel der Immobilie zugute. Auch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020, durch die der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, verlegt den Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage nicht vor.