Nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 die bisherige Bewertung von Immobilien zum Zwecke der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hat, wurde ein neues System für die Ermittlung der Grundbesitzwerte entwickelt. Hierzu waren auf den Stichtag 01.01.2022 bestimmte Angaben zum Grundbesitz zu machen. Auf Grundlage der von den Finanzämtern festgestellten Werte erheben die Städte und Gemeinden ab 2025 die neue Grundsteuer.
Grundlage der neuen Bewertung ist das sog. Bundesmodell, wobei die Länder auch modifizierte Systeme nutzen können. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in zwei Verfahren ernste Kritik an dem Bundesmodell geäußert. Das Gericht stellte insbesondere fest, dass das Bewertungsverfahren das sog. Übermaßverbot verletzen kann, indem eine unangemessen hohe Steuer festgesetzt wird. Der BFH entschied, dass, wenn der Grundsteuerwert um mindestens 40 % über dem Verkehrswert liegt, eine Korrektur zu Gunsten des Steuerpflichtigen gerechtfertigt ist.
Mit den BFH-Beschlüssen haben Steuerpflichtige nun eine Möglichkeit an die Hand bekommen, gegen überhöhte Grundsteuerfestsetzungen vorzugehen. Allerdings gilt das Bundesmodell keineswegs bundesweit: In den Ländern Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen ist die Rechtsprechung nicht anzuwenden, denn dort gibt es entsprechende Ländermodelle.
Die Finanzverwaltung hat mit einem Erlass von Seiten der Obersten Finanzbehörden der Länder vom 24.06.2024 reagiert. In allen offenen Fällen ist es Steuerpflichtigen möglich, einen niedrigeren gemeinen Wert ihres Grundstücks nachzuweisen. Der Nachweis erfolgt in der Regel durch ein Gutachten eines Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken.
Alternativ kann auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt erzielt wurde, als Nachweis dienen, sofern die wirtschaftlichen Verhältnisse des Grundstücks unverändert geblieben sind.
Hinweis: Gegenüber der bisherigen Regelung ist dabei der Gesamtumsatz ohne Hinzurechnung einer Umsatzsteuer maßgeblich. Beim Überschreiten der Umsatzgrenze im laufenden Jahr (neu 100.000 €) ist die Kleinunternehmerregelung künftig bereits ab dem Zeitpunkt des Überschreitens nicht mehr anwendbar. Notwendig ist daher eine fortlaufende Überwachung des Gesamtumsatzes.
Der genannte Erlass regelt bei einer nachgewiesenen zu hohen Bewertung des Grundstücks die Möglichkeiten zum Einspruch sowie zum Antrag auf Aussetzung der Vollziehung. Eine Korrektur ohne Einspruch ist über eine sog. fehlerbeseitigende Wertfortschreibung möglich. Diese kann erfolgen, wenn der aktuelle Grundstückswert von dem Wert zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung (01.01.2022) um mehr als 15.000 € abweicht.
Hinweis:Die Rechtsprechung des BFH zum Übermaßverbot ist von genereller Bedeutung und kann ggf. auch Auswirkungen auf Grundbesitzbewertungen derjenigen Länder haben, die das Bundesmodell nicht anwenden. Im Jahressteuergesetz 2024 soll nun außerdem die Möglichkeit zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts festgeschrieben werden. Diesen darf der festgestellte Grundsteuerwert dann um nicht mehr als 40 % übersteigen.