Die Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main (OFD) hat sich in einem Schreiben vom 07.12.2023 zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Zusammenhang mit Vermietungseinkünften geäußert. Die OFD-Verfügung bezieht sich zwar auf das Land Hessen, gibt aber auch wertvolle allgemeine Hinweise.
Die ortsübliche Vergleichsmiete zu kennen ist insbesondere bei einer verbilligten Vermietung an nahe Angehörige von hoher praktischer Relevanz. Beträgt das Entgelt für eine Wohnung weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Werbungskosten für den unentgeltlichen Teil sind dann nicht mehr abzugsfähig. Wenn das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, gilt die Wohnungsvermietung hingegen als vollentgeltlich. Der Werbungskostenabzug wird dann vollständig gewährt. Beträgt das Entgelt zwischen 50 % und 66 %, so ist eine Totalüberschussprognose aufzustellen. Nur wenn diese positiv ausfällt, findet keine Aufteilung statt.
Bei einer Vergleichsrechnung zur Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete zzgl. der umlagefähigen Kosten nach der Betriebskostenverordnung ist von einer nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbaren Wohnung auszugehen. Die OFD weist auf vier Methoden hin, wie die ortsübliche Miete ermittelt werden kann:
- Örtlicher Mietspiegel: Dieser enthält oft Rahmenwerte für die ortsübliche Miete. Örtlich bedingte Wertsteigerungen oder -minderungen in Form von Zu- oder Abschlägen sind zu berücksichtigen. Wird keine Bandbreite an Vergleichswerten angegeben, so ist der im Mietspiegel für vergleichbare Wohnungen ausgewiesene Durchschnittswert anzusetzen.
- Eine weitere Möglichkeit, insbesondere wenn kein Mietspiegel vorliegt, sind die Mietwertkalkulatoren der Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation in Hessen bzw. vergleichbarer Behörden in anderen Bundesländern.
- AlsnachrangigwirdeineErmittlungderortsüblichen Miete anhand der Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen angesehen, etwa im Rahmen einer Internetrecherche.
- Greift keine dieser Methoden, so lässt sich auf ein Sachverständigengutachten zurückgreifen.
Hinweis: Für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote einer Vermietung ist die Warmmiete heranzuziehen. Diese beinhaltet die Kaltmiete sowie die umlagefähigen Nebenkosten.