Die Vermietung an Angehörige lässt sich steuergünstig gestalten
Wer Wohnraum an nahe Angehörige vermietet, kann sich in den allermeisten Fällen sicher sein, dass sein Mietobjekt von der Mietpartei pfleglich behandelt wird. Sofern die Vermietung vom Finanzamt anerkannt wird, entpuppt sie sich zudem häufig als wahres Steuersparmodell. Die vereinnahmte Miete muss zwar bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden, die Kosten der Immobilie lassen sich aber als Werbungskosten absetzen.
Hinweis: Zu den Werbungskosten gehören die Abschreibung der Anschaffungsund Kaufnebenkosten für die Immobilie, Kreditzinsen aus der Finanzierung, Hausverwaltungsgebührensowie Ausstattungsund Instandhaltungskosten. Auch eine eingebaute Küche kann abgeschrieben werden, sofern sie mitvermietet wird. Selbst Anschaffungen, wie ein Rasenmäher für den Mieter, sind absetzbar.
Damit das Finanzamt das Mietverhältnis anerkennt, muss es zuallererst einem Fremdvergleich standhalten, also fremdüblich sein. Da mit einem fremden Mieter ein schriftlicher Vertrag geschlossen wird, sollte mit der Verwandtschaft genauso verfahren werden. Zudem muss der Mietvertrag der Norm entsprechen. Dafür empfiehlt es sich, einen Mustermietvertrag zu verwenden.
Für den vollen Werbungskostenabzug muss der Mietvertrag unbefristet geschlossen sein, denn wird der Mietvertrag befristet, ist dem Finanzamt eine Totalüberschussprognose für die Mietdauer vorzulegen. Dann muss die Gewinnerzielungsabsicht nachgewiesen werden. Die Finanzverwaltung möchte zudem echtes Geld fließen sehen. Das heißt, dass der Vermieter die Monatsmiete und Betriebskostenabschläge auch tatsächlich an den Vermieter überweisen sollte. Die Kontoauszüge dienen hierfür als Nachweis. Barzahlungen akzeptieren die Finanzämter regelmäßig nicht. Des Weiteren wird vom Vermieter eine jährliche Betriebskostenabrechnung verlangt. Nebenkostennachzahlungen muss der Mieter begleichen.
Werden alle Formalitäten eingehalten, hängt die Höhe des Werbungskostenabzugs von der Höhe der Miete ab: Ab einer gesetzlich definierten Mindestmiete von 66 % der ortsüblichen Miete ist der volle Werbungskostenabzug garantiert. Entscheidend ist hierbei nicht die Kalt-, sondern die Warmmiete. Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 % der Marktmiete, ist für das Finanzamt eine Totalüberschussprognose zu erstellen. Den vollen Werbungskostenabzug gibt es dann nur, wenn mit der Immobilie ein prognostizierter Gewinn nachgewiesen werden kann. Ist die Miete zu günstig, weil sie 50 % unter der ortsüblichen Miete liegt, werden die Werbungskosten nur noch im prozentualen Anteil der gezahlten Miete zur ortsüblichen Miete anerkannt.
Hinweis: Soll ein Steuervorteil aus der Ver- mietung an nahe Angehörige gezogen werden, müssen die Werbungskosten höher ausfallen als die Mieteinnahmen.
Entsteht durch die Vermietung zum Beispiel ein Verlust von 5.000 €, liegt der Steuervorteil bei einem individuellen Grenzsteuersatz von 37 % bei 1.850 €.