Wie Sie als Vermieter nicht in die Gewerblichkeit rutschen
Die Vermietung von Ferienwohnungen führt bei privaten Vermietern in der Regel zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, weil sich die Tätigkeit im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung bewegt. Vermieter können allerdings auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen und damit gewerbesteuerpflichtig werden. Das ist der Fall, wenn bei der Vermietung
- unübliche (hotelmäßige) Sonderleistungen erbracht werden oder
- wegen eines besonders häufigen Mieterwechsels eine unternehmerische Organisation erforderlich wird, die mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist.
Ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigt jedoch, dass die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers gewerbliche Einkünfte des Vermieters verhindern kann. Im Streitfall hatte eine GbR drei Ferienwohnungen in einer weitläufigen Ferienwohnanlage mit angeschlossenem Hotel gekauft. Die GbR hatte die Vermietung in die Hände eines Vermietungsservice gegeben, der die Wohnungen treuhänderisch als Hotelzimmer mit hotelüblichen Zusatzleistungen vermietete (Frühstück, Halb- oder Vollpension, tägliche Reinigung, Mitnutzung des Wellnessbereichs etc.).
Das Finanzamt nahm beim Vermieter aufgrund der hotelmäßigen Vermietung gewerbliche Einkünfte an, wurde vom BFH aber eines Besseren belehrt: Die GbR habe trotz der hotelmäßigen Vermietung weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Die gewerblichen Handlungen der Vermittlungsgesellschaft konnten der GbR auch nicht aufgrund eines Treuhandverhältnisses zugerechnet werden. Der Vermieter war nicht als Treugeber mit beherrschender Stellung anzusehen, da die Vermittlungsgesellschaft ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hatte. Schließlich konnte sie die hoteltypischen Zusatzleistungen auf eigene Rechnung erbringen; dem Vermieter selbst