Bei Verkauf eines Tiny House gilt zehnjährige Spekulationsfrist

Auch in Deutschland sind Tiny Houses („winzige Häuschen“) auf dem Vormarsch. Diese Häuser sind in der Regel nur so groß wie ein Einzimmerapartment und kosten den Bruchteil eines Einfamilienhauses. Bei Bedarf können diese Mobilheime auf ein Fahrgestell montiert, weggefahren und woanders wieder aufgestellt werden.

Aus steuerlicher Sicht war bislang fraglich, ob der Verkauf von Tiny Houses ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft auslöst. Werden bebaute oder unbebaute Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, gilt grundsätzlich Folgendes: Der realisierte Wertzuwachs ist als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften zu versteuern.

Dagegen muss keine Versteuerung bei einer Veräußerung binnen zehn Jahren erfolgen, wenn die Immobilie zuvor selbstgenutzt wurde. Hierzu muss nach dem Gesetz eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren vorgelegen haben.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jetzt entschieden, dass Tiny Houses keine Immobilien im Sinne der Regelungen zu privaten Veräußerungsgeschäften sind. Daher gilt die zehnjährige Spekulationsfrist für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte hier nicht. Gleichwohl hat der BFH die mobilen Häuser aber als „andere Wirtschaftsgüter“ eingestuft, so dass die folgenden gesetzlichen Regelungen greifen:

• Selbstbewohnte Tiny Houses: Wurden mit dem Tiny House zwischen Anschaffung und Veräußerung keinerlei Einkünfte erzielt, gilt eine Spekulationsfrist von nur einem Jahr. Erfolgt der Verkauf nach mindestens einjähriger Haltedauer, muss der realisierte Wertzuwachs also nicht als privater Veräußerungsgewinn versteuert werden. Unter diese Fallgestaltung fallen klassischerweise Häuser, die durchgehend selbstbewohnt worden sind.
• Vermietete Tiny Houses: Wurde das Tiny House in der Zeit zwischen Anschaffung und Veräußerung – wenn auch nur in einem Kalenderjahr – als Einkunftsquelle genutzt (das heißt vermietet), gilt eine verlängerte Spekulationsfrist von zehn Jahren. In diesem Fall kann eine steuerfreie Veräußerung wie bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten also nur nach zehnjähriger Haltedauer erfolgen.

Der BFH hat auch klargestellt, dass Tiny Houses keine Gegenstände des täglichen Gebrauchs sind, die das Gesetz komplett von der privaten Veräußerungsbesteuerung ausnimmt.

Im Urteilsfall hatte der Kläger von einer Campingplatzbetreiberin ein relativ großes, aber dennoch mobiles Holzhaus mit rund 60 Quadratmetern gekauft, das er vermietete. Vier Jahre später veräußerte er das Mobilheim und erzielte dabei einen Gewinn. Das Finanzamt nahm sogleich ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft an und besteuerte den Gewinn.

Der Verkäufer setzte sich gerichtlich zur Wehr und argumentierte, dass das Mobilhaus nicht fest mit dem Boden verbunden war und das Grundstück selbst nicht verkauft wurde. Da es sich damit um keine echte Immobilie gehandelt hätte, konnte der private Verkauf seiner Meinung nach auch nicht einkommensteuerpflichtig sein. Vor dem Finanzgericht (FG) bekam er sogar recht. Sowohl er als auch das FG hatten aber nicht bedacht, dass auch für „andere Wirtschaftsgüter“ die zehnjährige Spekulationsfrist anzuwenden ist, sofern sie als Einkunftsquelle genutzt worden sind.