Selbstnutzung im Verkaufsjahr ist für die Steuerfreiheit unentbehrlich
Wer eine Immobilie des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, muss den realisierten Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuern. Besteuert wird dann der erzielte Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie und abzüglich der angefallenen Werbungskosten.
Dagegen muss der Gewinn bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nicht versteuert werden, wenn die Immobilie vorher selbst genutzt wurde. Hierzu muss eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren vorgelegen haben.
Der Bundesfinanzhof hat sich in einem neuen Beschluss mit der zweiten Fallvariante auseinandergesetzt. Er hat erneut entschieden, dass eine Selbstnutzung „im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren“ bereits dann vorliegt, wenn die Selbstnutzung im Veräußerungsjahr und dem Vorvorjahr zumindest an einem Tag und im Vorjahr vor der Veräußerung durchgehend bestanden hat. Im Streitfall hatte allerdings im Jahr der Veräußerung gar keine Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr stattgefunden. Daher konnte sich der Kläger nicht auf die Steuerbefreiung wegen Selbstnutzung berufen.
Hinweis: Für den steuerfreien Verkauf einer Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist ist also zumindest ein zusammenhängender Selbstnutzungszeitraum von einem Jahr und zwei Tagen erforderlich, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt und im Veräußerungsjahr endet. Wer einen Immobilienverkauf plant, sollte darauf achten, dass die Selbstnutzung erst im Veräußerungsjahr endet.