Vergleichsmiete muss vorrangig aus Mietspiegel abgeleitet werden

Bei einer verbilligten Vermietung von Wohnraum ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn die tatsächliche Miete unterhalb eines Schwellenwerts von 50 % der ortsüblichen Marktmiete liegt (bis einschließlich 2020: unterhalb von 66 %). Nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten sind von den Mieteinnahmen abziehbar.

Wer bei vollem Werbungskostenabzug verbilligt vermieten möchte, muss verlässlich und belastbar die ortsübliche Marktmiete ermitteln, anhand derer sich die 50- bzw. 66-%-Schwelle berechnen lässt. Daran ist dann die Höhe der tatsächlichen Miete auszurichten. Denn geht das Finanzamt später von einer höheren Vergleichsmiete aus als der Vermieter, kann es im Nachhinein zur Kürzung der Werbungskosten kommen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die ortsübliche Marktmiete vorrangig dem örtlichen Mietspiegel zu entnehmen ist. Sind darin Rahmenwerte genannt, kann auf den unteren Wert zurückgegriffen werden. Mit diesem Urteil erhielt eine Vermieterin recht, die eine Wohnung verbilligt an ihre Tochter vermietet hatte.

Das Finanzamt hatte die Vergleichsmiete aus der Miete abgeleitet, die die Vermieterin bei der Vermietung einer anderen Wohnung im selben Haus (an Dritte) erzielte. Dieser Vergleichsberechnung hat der BFH eine Absage erteilt. Der Mietspiegel könne nur dann außer Acht gelassen werden, wenn er nicht regelmäßig an die Marktentwicklung angepasst werde, fehlerhaft oder nicht auf ein Mietobjekt anwendbar sei. In allen anderen Fällen sei er jedoch die erste Wahl, um die ortsübliche Marktmiete zu bestimmen.