Jetzt gibt es drei Varianten der verbilligten Wohnungsvermietung

Das Jahressteuergesetz 2020 (JStG 2020) enthält eine wichtige Änderung hinsichtlich der verbilligten Wohnungsvermietung: Die bis einschließlich 2020 geltende 66-%-Grenze ist ab 2021 auf 50 % reduziert worden. Zur Vereinfachung trägt diese Gesetzesänderung allerdings nicht bei, denn nun gibt es drei Möglichkeiten:

• Wer eine Wohnung zu weniger als 50 % der ortsüblichen Miete vermietet, muss die Nutzungsüberlassung generell in einen entgeltlich und einen unentgeltlich vermieteten Teil aufteilen. Dabei können nur die auf den entgeltlich vermieteten Teil der Wohnung entfallenden Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden.

• Wer eine Wohnung zur mehr als 50 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Miete vermietet, muss sich darauf einstellen, dass geprüft wird, ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist. Nur wenn die Prüfung der Totalüberschussprognose positiv ausfällt, unterstellt das Finanzamt für die verbilligte Wohnraumüberlassung die Einkünfteerzielungsabsicht, und dem Vermieter ist der volle Werbungskostenabzug eröffnet. Fällt die Totalüberschussprognose negativ aus, sind die Werbungskosten für den unentgeltlich vermieteten Teil nicht von den Mieteinnahmen abziehbar, weil für den unentgeltlich vermieteten Teil keine Einkünfteerzielungsabsicht besteht.

• Wer eine Wohnung oberhalb von 66 % der ortsüblichen Miete vermietet, kann seine Werbungskosten ohne weitere Prüfung voll abziehen. An dieser „Vollentgeltlichkeitsgrenze“ hat sich durch das JStG 2020 nichts geändert. Hier wird die Einkünfteerzielungsabsicht also nach wie vor von Gesetzes wegen vermutet und muss nicht überprüft werden.